Giriş ;
Bilindiği üzere, 6098 SAYILI Türk Borçlar Kanunu (TBK) 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmişti. Buna karşın 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca kiracının, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (“TTK”) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 sayılı Maddelerinin yürürlüğü 8 (sekiz) yıl süreyle ertelenmiştir. Ertelemeye konu 8 (sekiz) yıllık süre, 01.07.2020 tarihinde sona erecektir. Söz konusu uygulanması ertelenen maddeler, tekrar erteleme kararı alınmadığı takdirde 01.07.2020 tarihi itibariyle artık kiracısı tacir olan işyerleri için de yürürlüğe girecektir.
Böylece, 01.07.2020’den önce başlamış ve süresi 2020’de dolacak ve dolayısıyla ilk yenileme dönemi 01.07. 2020’den sonraya denk gelecek, kiracının TTK’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından TBK’nın aşağıda açıklanacak olan 9 maddesi geçerli olacaktır.
- Kira İlişkisinin Devri (TBK m.323)
TBK 323 maddesi uyarınca; işyeri kiralarının kiracı tarafından devri kolaylaşmıştır. Buna göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyecek ancak Kiraya veren de, çatılı olsun olmasın ayrım gözetmeksizin işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin başkasına devrine rıza vermekten kaçınamayacaktır.
Ayrıca madde hükmünde işyeri kiraları bakımından ayrı bir düzenleme yapılmış; çatılı olsun olmasın işyeri kiralarında, kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve azami 2 yıl boyunca devralan yeni kiracıyla beraber müteselsilen sorumlu olacaktır.
- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK m.325)
Kiracının kiralananı sözleşme süresi bitmeden yahut fesih bildirim sürelerine uymadan geri vermesi halinde ise;
- Kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları, en başta da kira bedelini ödeme borcu, kiralananın benzer şartlarla kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam eder.
- Kiracı bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
- Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olacaktır.
Bu döneme kadar olan Mahkeme içtihatlarında Kira sözleşmesinin erken feshi veya kiralananın geri verilmesi halinde taşınmazın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul süre oranında kiracı aleyhine tazminata hükmedilmekteydi. Söz konusu düzenleme ile gelen en önemli değişiklik, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması hâli olup bu hükümdeki en önemli husus “kabul edilebilirlik şartı”dır.
Önemle belirtmek isteriz ki, özellikle de ticari kiralarda kanun hükmü ile getirilen kiraya verenden “kabul etmesi” beklenebilecek kiracı lafzının her somut olay özelinde ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekecek ve “kabul edilebilirlik” standardının yorumu mahkeme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belirlenecektir.
- Önemli Sebeplerle Fesih (TBK m.331)
Olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır.
Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecek olup, önemli sebeplerin varlığı halinde taraflar sözleşmeyi sona erdirebilir
Ancak sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya veren, dayandığı önemli sebebin doğumunda kusurlu bulunmamalıdır.
Yine söz konusu maddede sözleşmenin erken feshi sebebiyle, Hâkim; durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildirimi neticesinde kendisi tarafından belirlenecek parasal tazminata hükmedebilecektir.
Bu hüküm yürürlüğe girene kadar, uygulamada sözleşmeyi önemli sebeple fesheden taraf tam tazminat ödemekle yükümlü tutulmakta iken, kira süresinin 1 (bir) yıldan fazla olması halinde ise bu tazminat bedeli 6 (altı) aylık kira bedelinden az olamayacak şeklindeydi. 01.07.2020 tarihi itibarıyla yürürlüğe girecek hüküm doğrultusunda tazminat bedeli hâkim tarafından tarafların somut durumu ve koşullar dikkate alınarak belirlenecektir.
- Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı (TBK m.340)
Kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının “kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa”, kira sözleşmesi değil, kiracıyı borç altında bırakan bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Örneğin bir taşınmazın kiralanması için kiracının aynı zamanda mal sahibine ait markanın bayiliğini yapması şartı koşuluyor ise, bu şekilde bir bağlantılı sözleşmeden bahsedilebilir.
Önceki düzenlemede taraflar kirayla bağlantılı sözleşme akdedebilmekte ya da taraflar kira sözleşmesi içerisinde kayıt koyabilmekteydi. Ancak yürürlüğe girecek düzenleme ile kiracının aleyhine akdedilen kirayla bağlantılı sözleşme veya başkaca belgeler geçersiz olacaktır. Esas olarak bu düzenleme ile kiraya verenin, kiracının kira sözleşmesi yapma gereksiniminden kötü niyetli olarak yararlanıp kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler dışında ona başkaca bir borç yüklemesinin önüne geçilmek istenmiştir.
- Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi (TBK m.342)
Güvence (depozito), kira sözleşmesinin başlangıcında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilen ve kiracının kiralanana verebileceği olası zararların teminatı yerine geçen bir miktar para veya kıymetli evraktır. Yürürlükten kaldırılan Borçlar Kanunu’nda kiracının depozito vermesine yönelik bir düzenleme bunulmamaktaydı. Ancak uygulamada durum farklı olup; hemen her kira sözleşmelerinde depozito uygulanmakta ve bu durum Yargıtay tarafından da geçerli kabul edilmektedir. Hayatın olağan akışında yer alan bu düzenleme hakkında kanun hükmü bulunmadığından kanun koyucu düzenleme yapma ihtiyacı hissetmiştir ve TBK’da ‘’kiracının güvence vermesi’’ başlıklı hüküm kurulmuştur.
Bahsi geçen hüküm uyarınca; kira sözleşmesine yönelik güvence bedeli verilip verilmemesi tarafların iradelerine bırakılmakla birlikte, şayet güvence verilecekse güvence bedelinin azami 3 aylık kira bedeli kadar olabileceği belirtilmiştir. Kiracı güvence olarak para verdiği takdirde bu paranın kiraya verenin onayı bulunmadan çekilemeyeceği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak verdiği takdirde ise bankaya depo edilmesi zorunluluğu vardır. Taraflar aksini kararlaştıramazlar. Banka ise, hesaptaki güvenceyi yalnızca tarafların izniyle yahut kesinleşen icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Burada güvencenin geri verilmesi konusunda bankanın özen yükümlülüğü bulunmaktadır.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı (TBK m.343)
Kanun koyucu ‘’Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.’’ Açıklaması ile nispi emredici bir hüküm kurmuştur. Buradan anlaşılacağı üzere kiracı tarafından kabul edilmiş dahi olsa kira sözleşmesinde sonradan yapılan kiracı aleyhine olan değişiklikler kesin hükümsüz olacak ve geçerli kabul edilmeyecektir.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m.344)
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca sözleşme serbestisi ilkesi gereği belirlenmektedir. (Burada her ne kadar sözleşme serbestisi olsa dahi emsal kira bedellerinin altında olması halinde tarafların emsal kira tutarlarından vergisel anlamda sorumlu olacağına ilişkin içtihatlar mevcuttur.)
Başlangıçta genellikle belli bir süre için akdedilen kira sözleşmesi, daha sonra TBK m. 347 gereğince birer yıllık sürelerle yenilenmektedir. Ancak sözleşmenin yenilenmesi durumunda kira bedelinde hangi miktarda veya oranda artış yapılacağı, taraflar arasında çoğu zaman uyuşmazlığa yol açmakta olup yenilenen kira dönemlerinde kiraya verenin isteyebileceği kira bedelinin sınırlandırılması, kiracı lehine olan hükümler arasında yer almaktadır.
Bugüne kadar işyeri kiralarında tarafların sözleşme serbestîsi ilkesi çerçevesinde serbestçe belirleyebildiği kira artış oranı, artık TBK ile belirlenen yasal sınıra uymak zorunda olup, daha yüksek oranda kararlaştırılan artışlar geçersiz kabul edilecektir.
TBK 344. maddesi ile tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 (on iki) aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı düzenlenmektedir. Söz konusu hüküm emredici olup bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 (on iki) aylık ortalamalara göre değişim oranını geçen kira artırımları geçersiz olacaktır.
Yine söz konusu hüküm çerçevesinde artık kira bedeli yabancı para ile belirlenen kira sözleşmelerinde ilk 5 yıl içinde artış yapılamayacak, hatta 5 yıl içinde yabancı para kurunda aşırı yükselme olması halinde kiracı aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin uyarlanması davası açabilecektir. Ancak Kira bedeli yabancı para ile belirlenmiş ve 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti mahkemeden talep edilebilecek olup bu durumda mahkeme kiralananın durumu, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, ÜFE oranı ve emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni bir kira bedeli tespit edecektir.
- Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı/Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtlarının Geçersizliği (TBK m.346)
Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü ve emredici nitelikte bir düzenleme olan TBK’nın 346. maddesi uyarınca, kiracının ödeme yükümlülüğü yalnızca kira bedeli ve yan giderlerle sınırlıdır; kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
Söz konusu düzenleme ile kiracının, kira bedeli ve yan giderler ödeme dışında başka bir ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Özellikle, işyeri kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart veya müteakip kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşme hükümleri artık geçersiz olacaktır.
- Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m.354)
Kira sözleşmelerin dava yoluyla sonlandırılması TBK’da sayılan sebeplerle sınırlandırılmıştır. Bu sebepler TBK m. 350,351 ve 352 de sayılmış olup ancak bu sebeplerin varlığı halinde sözleşmenin sonlandırılması mümkündür. Bu sayılan sebepler dışında herhangi bir sebebe dayanılarak mahkeme kararıyla sözleşme sonlandırılamayacaktır. Kanunda yer alan sözleşmeyi sona erdirme sebepleri şu şekildedir :
- kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi halinde feshi,
- kiracının ölümü üzerine kiraya veren veya kiracının mirasçıları tarafından feshi ile
- haklı (önemli) sebebe dayalı feshi,
- kiracının ifada gecikmesi halinde veya kiracının iflası halinde feshi,
- kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma, özenli kullanma, komşulara saygı gösterme vb. borçlarının sürekli ihlali halinde,
Yukarıda belirtilen fesih ve tahliye halleri dışında sözleşmeye özel hüküm konulamayacak, konulsa dahi söz konusu hüküm geçersiz sayılacaktır. Yine sözleşmede var olan özel tahliye ve fesih halleri geçersiz sayılacaktır.
Sonuç ;
Bu kapsamda, yukarıda belirtilen hükümlerin yürürlüğe 01.07.2020 tarihinde girmesi halinde bu tarih itibariyle akdedilecek yeni sözleşmeler ve 01.07.2020 tarihine kadar akdedilmiş işyeri kira sözleşmelerinde önemli değişiklikler meydana getirecek ve eski sözleşemlerde yer alan kanuna aykırı hükümlerin de kiracılar tarafından geçersizliği iddia edilebilecektir. Bu sebeple, 01.07.2020 sonra kiracısının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kira sözleşmelerinin, kiracıları bakımından hangi hakların kazanıldığı, kiraya verenler bakımında ise güncel duruma ne kadar uyulduğuna ilişkin durum tespiti yapılabilmesi açısından gözden geçirilmesi yerinde olacağını kanaatindeyiz.
Çukur & Partners Avukatlık Bürosu
