ÖZET
Kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya veren, sözleşmeyi erken feshetmeyi kararlaştırabilir. Kira sözleşmelerinin erken feshedilmesi durumunda tarafların kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ifa etmekten kaçınmalarını engellemek için sözleşmede bir cezai şart kararlaştırılabilir. Bazı sözleşmelerde kiracı ile kiraya veren tarafından kararlaştırılan cezai koşulun aşırı tutarda belirlenmiş olması taraflar arasında anlaşmazlık yaşanmasına sebebiyet verebilir. Bu yazımızda, tacirler arasında akdedilen kira sözleşmelerinin erken feshedilmesinin sonuçları açısından büyük önem arz eden 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin yürürlüğü ertelenen hükümleri ile kira sözleşmesinin erken feshi halinde uygulanması kararlaştırılan cezai şart güncel Yargıtay kararları ile ele alınacaktır.
AÇIKLAMALAR
Kira sözleşmesinin taraflarının tacir olması ve uyuşmazlık konusu sözleşmenin ticari mahiyete sahip olması, kira sözleşmesinin feshinin sonuçları açısından son derece önemlidir. Bu durumda, “6353 Sayılı Kanun’da yer alan ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile ilgili bir düzenleme getiren geçici 2. maddeye göre, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu hallerde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Sözleşmede erken feshe ilişkin hüküm var ise, tarafların anlaşmalara uyma zorunluluğu ve sözleşme serbestisi ilkesi gereğince TBK madde 325 yerine ilgili sözleşme hükmü uygulanır.
1 Temmuz 2020’de 6353 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile tanıdığı 8 yıllık süre dolacak ve kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda (TTK) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK’nın bu tarihe kadar uygulanmayan 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri uygulanır hale gelecektir. 1 Temmuz 2020 tarihinden önce ise, geçici 2. madde hükmü gereği TBK’nın yürürlüğe girmiş olan hükümleri çerçevesinde sözleşme serbestisi ilkesi gereğince taraflar kira sözleşmesi ile bağlı olacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı 325. maddesine göre, “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
İşbu hüküm uyarınca, kiracının kira sözleşmesini erken feshetmesi halinde kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri sözleşme konusu kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiraya verenin bu süre içerisinde makul başka bir kiracı bulması durumunda ise kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri sona erer.
Taraflar kira sözleşmelerinin erken feshedilmesi durumunda sözleşmeden doğan yükümlülüklerinin ifa edilmesini garanti altına almak amacıyla TBK madde 179 ve devamında düzenlenen ceza koşulunu kararlaştırabilir. Cezai şartın, asli borca, emredici hükümlere, kamu düzenine, kişilik haklarına, ahlaka aykırı olmaması ve iradeyi sakatlayan hallerden birinin var olmaması gerekmektedir. Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince cezai şartı serbestçe belirleyebilir ancak belirlenecek ceza koşulu dürüstlük kurallarına aykırı ve fahiş miktarda olmamalıdır. Aksi durumda taraflar TBK madde 182 uyarınca fahiş miktardaki cezai şartın iptalini veya fahiş miktarın indirilmesini mahkemeden isteyebilir. Bu durum kira sözleşmesini bütünüyle etkilemeyecek olup, yalnızca o hükmün iptal edilmesini veya revize edilmesini sağlar.
Taraflar arasında belirlenen ceza koşulunun fahiş olup olmadığı belirlenirken tarafların mali durumları, ihlal edilen hüküm sayesinde elde edilecek menfaat ve kusur derecesi gibi hususlar dikkate alınır. Bu noktada önemle belirtmemiz gerekir ki, tacirlerin TTK madde 18/2 gereğince basiretli bir tacirden beklenebilecek özen ve dikkat ile ticari hayatını sürdürmekle yükümlü olması ve ticari faaliyetlerinde üstlenecekleri yükümlülüklerin kapsam ve sonuçlarını öngörerek işlem yapmak zorunda olmaları sebebiyle fahiş miktardaki cezai şart indirimi talep edilemez. Tacirler yalnızca mali açıdan perişan olmalarına sebep olacak derecede fahiş miktardaki cezai şartların indirilmesini talep edebilirler.
Konuyla ilgili güncel Yargıtay kararlarına değinmek gerekirse;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27.01.2016 tarih, 2015/3646 Esas-2016/463 Karar sayılı ilamında, “…Kiralananın erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumlu olup, kiralayanın da tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hususunda gayret göstererek zararın artmasını önlemesi için kendine düşen yükümlülüğü yerine getirmesi gerekir. Bu halde davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir. Davalı kiracı, taşınmazın tahliye edildiği tarihe kadar kira bedelinden, tahliye tarihinden sonra da TBK’nın 325. maddesine göre kiralananın aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği belirlenen makul süre kira bedelinden sorumludur…” şeklinde hüküm kurularak, kira sözleşmesinin erken feshi durumunda kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi ve zararın artmasını önlemesi için kendi üzerine düşen yükümlülükleri üstlenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 11.03.2014 tarihli 2013/11397 Esas, 2014/2875 Karar sayılı kararında ise, “Sözleşmenin tarafları ceza miktarını tayinde serbest olmakla birlikte hükmedilecek ceza tutarının hak, adalet ve nesafet kurallarına da uygun olması gerekir. Öte yandan TTK’nın 24. maddesi gereğince tacir sıfatını haiz borçlu cezai şartın indirilmesini isteyemez ise de, kararlaştırılan ceza tutarı borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olacak ise indirim isteyebileceği uygulamada kabul edilmektedir.” şeklinde hüküm kurulmuş ve cezai şartın tacirin mali açıdan perişan olmasına sebep olacak derecede fahiş olması halinde, tacirin cezai şartın indirilmesini Mahkemeden talep edilebileceği açıkça düzenlenmiştir.
Sonuç olarak, cezai şart kararlaştırılan ticari mahiyetteki kira sözleşmelerinin kiracı tarafından erken feshedilmesi halinde taraflar arasında yaşanan anlaşmazlık ile ilgili kiraya veren tarafından mahkemeye başvurulmaması durumunda kiracı için iki farklı yaklaşım mevcuttur. Kiracı, kira sözleşmesinin süresinin sona erdiği tarihte cezai şart ödemeksizin sözleşmeyi tazminatsız feshedebilir ya da karşı taraf ile anlaşma yoluna giderek, örneğin makul süre içinde yeni bir kiracı bulma konusunda gayret göstererek söz konusu makul süreye ilişkin kira bedelini ödeyebilir.
