Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nunda düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre kira artış oranı “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Hükmüne göre belirlenmektedir. Kira artış oranı, her ayın başında TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından açıklanır. Yenilenen kira yılındaki artış da bu oran dikkate alınarak gerçekleştirilir.
Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik durum ve enflasyonist ortam, kira artış oranlarının oldukça yüksek çıkmasına sebep olmaktadır. Bu durum da özellikle kiracıları zorlamakta ve kiraya verenlerin de ödenmeyen kira bedelleri sebebiyle kiracıları tahliye etme yoluna gitmelerine neden olmaktadır. Bunun önüne geçebilmek için, Kanun Koyucu, kira artış oranları ile ilgili yeni bir düzenleme getirmiştir. 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi şu şekilde düzenlenmiştir;
11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen bu madde ile kira artış oranı, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşulu ile geçerli hale getirilmiştir. Böylelikle TÜİK tarafından açıklanan kira artış oranı yüzde yirmi beşin üzerinde olsa dahi, en fazla yüzde yirmi beş oranında uygulanabilecektir. Ancak yüzde yirmi beşlik sınır kat’i olarak uygulanacak bir sınır değildir. Kanun’a göre, şayet tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalırsa bu değişim oranı uygulanacaktır. Yani kiraya veren, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, örneğin yüzde on beş olarak açıklanırsa yüzde yirmi beş oranında artış yapılmasını talep edemeyecektir. Kanun metninde, bu düzenlemenin konut kiraları bakımından geçerli olduğu hüküm altına alınmış olduğundan işyeri kiraları bakımından bu hükmün geçerli olmayacağını ve TÜİK tarafından açıklanan oranda kira artışı yapılmasına devam edileceğini değerlendirmekteyiz.
7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen ek maddeye göre, yüzde yirmi beşlik artış oranı sınırlaması, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarih ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanabilecektir. Kanun’un yürürlük tarihi yayım tarihi olarak belirlenmiş olup Resmi Gazete’de yayımlanma tarihi 11 Haziran 2022’dir. Buna bağlı olarak da 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihi arasında (bu tarihler dahil olmak üzere) yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak olan artış oranı yüzde yirmi beş ile sınırlandırılmıştır. Kanun metninde bir önceki kira yılına ait kira bedellerine uygulanacak artış oranın yüzde yirmi beşi geçmeyeceği hüküm altına alınmış ve bu hükmün uygulanacağı son yenilenme tarihi de 1 Temmuz 2023 olarak belirlenmiş olduğundan, işbu madde 1 Temmuz 2022 tarihinden sonra imzalanacak olan kira sözleşmelerini etkilemeyecektir.
Kanun ile eklenen geçici maddenin devamında ise, “Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. “ hükmü ile yüzde yirmi beşlik sınırlamanın Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2 maddesine göre, taraflarca kira artış oranında bir anlaşma yapılmamışsa uygulanabileceği değerlendirilmektedir. Fakat günümüzde neredeyse tüm kira sözleşmelerinde kira artış oranı yer aldığından, geçici maddenin bu hükmünün uygulama alanı bulması oldukça zor olacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira tespit davası açılarak yeni kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini ön görmektedir. Ancak 7409 sayılı Kanunla Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddede, bu hükme ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple geçici madde ile getirilen yüzde yirmi beşlik sınırlamanın Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi gereğince açılacak olan kira tespit davalarında da uygulanıp uygulanmayacağı şu an için kesin değildir. Geçici maddenin lafzi yorumu ile değerlendirme yapacak olursak, Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi gereği açılacak olan kira tespit davalarında bu sınırlamanın uygulanmayacağını ve hakimin emsal kira bedelleri ve piyasa koşullarını göz önüne alarak yeni kira bedelini tespit edebileceği söylenebilir. Ancak uygulamada kira tespit davaları bakımından geçici madde hükmünün kıyas yolu ile uygulanıp uygulanmayacağını ilerleyen günlerde çıkabilecek olan kararlarda görmemiz mümkün olacaktır.
Sonuç olarak, 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde, kısa vadede kiracıyı enflasyondan korumak için ihdas edilmiş bir hüküm olmakla birlikte, uygulamaya nasıl yansıyacağı ilerleyen günlerde netleşecektir.
Avukat Şeref Şen
